(原以為「基本所得」是館長的「邏輯邪」,不料是早已有的「烏托邦」!

是嗎?那就貼些相關資料,並聯貼〈中國社改〉〈中國醫改〉〈中國教改〉〈中國房改〉

另參【圖博館】中國 史上最 《當病》 中國三農 ) 


居住正義:邏輯邪23/66
 

史上最牛的釘子戶碰到
屎上最無情無義的屍哲
會有啥結果
 
當然是挫屎了
屍哲是什麼東西
人家可有各式正義
又有職業學生教授挺
更有大法官709違憲案
台北市府憑啥強拆文林苑
 
違憲?不就是程序正義不足,補足就是了:
一、增設置適當組織以審議都市更新「事業概要」,以確保利害關係人知悉資訊及陳述意見之機會。
二、增加事業概要同意比率,由1/10增至1/2,反正文林苑「事業計畫」的同意戶遠超過王家拒拆戶。
三、確保事業計畫相關資訊、舉辦聽證會開會通知、意見陳述之紀錄等之送達程序。
如此一來王家和職業學生叫獸,就沒辦法硬拗說,王家私有財產被10%的人暗中都更了。也合少數服從多數,多數尊重少數的民主原則。
 
誰跟你講「程序正義」「民主原則」
人家是要「居住正義」「民粹原則」
 
如此理盲濫情啊
難怪民粹會亡台
連張金鶚也大嘆
神仙來也沒辦法
 
死道友不死貧道的張半仙
之前不是居住正義名嘴嗎
當副市長後怎不耍貧嘴了
反認為建商強拆具正當性
 
換了位子就換嘴巴唄


 

拆遷戶變土豪 陸大媽身家上億2016-10-10 旺報 
 
  拆遷拆遷,一步登天!上海已經榮登世界級數一數二的昂貴房地產市場,不少在路上開計程車、甚至在街邊掃地的大伯大媽,可能就有上億元(人民幣,下同)的房地產。
先前微博朋友圈上流傳一篇文章,Intel前執行董事、美國白宮前官員黃征宇寫了一篇文章,感慨現在大陸富起來後,怎麼就不學習了。
  兒子考試倒數也沒差
他提到,先前回大陸在機場叫了一輛車,車上的司機大哥跟他天南地北地聊了起來,當談到經濟發展和孩子教育現狀的時候,他說,家裡之前因為拆遷的原因分到了7套房,所以,他並不苛求孩子能有很好的成績。
司機大哥說,兒子就算考最後一名也沒關係,因為家裡的錢夠花一輩子的了,現在他開車拉客也是為了體驗新事物,打發時間。
其實記者也常在上海碰到類似的故事,家裡有4、5間房子收租,出來開車其實是覺得在家跟老婆大眼瞪小眼、悶得慌。因為上海不斷擴大城區的規模,不少過去算「郊區」的地方都被劃為城市規畫區,為了讓民眾不要抗議,計算方式常讓他們拆一戶、送兩戶,加上後來上海房價一飛沖天,很多人身上其實都有上億身家。
有些「北京土著」,因為拆遷的地方是規畫為地鐵口,寸土寸金,大約10幾坪的老房子就換了上億元,每天遊山玩水,也有些地方的農村拆遷戶被搬到城市後,因為沒有一技之長和學歷,只好去作清潔員的工作,開著百萬名車去上班掃馬路,也曾蔚為一道特殊風景。
  人生只剩收租金
還有地方為了拆遷能拿多點錢或坪數,消息一出就開始「種房子」,把原本的空地全部蓋上屋頂,或是平房變大樓,以此跟政府討價還價,要多一點新的房子。
但先前也傳出「另類炫富兼喊窮」,一篇《我家一共獲得66套回遷房,現在窮得飯都吃不起了》的故事,主人翁是深圳南山區大沖村村民,他被補償了66套房,至少價值好幾億人民幣,但他說他飯都吃不起,為了收租金,先去銀行貸款把這些房子裝潢並買家電,每個月要付貸款、利息和那麼多房子的物業費,卻只租出去5套,讓他大呼「人都到哪去了」。
其實只要賣掉一兩套房就能解決現金流問題,但這個「土豪」卻不捨得賣,不少網友感嘆,一夜暴富後,這些人的人生只剩收租金了。
 
 
拆遷富_百度百科 
 
  拆遷富,近年來在一些舊房拆遷改造中,一些居民通過拆遷補償也實現了一夜暴富的夢想,有人戲稱這些“拆遷戶”為“拆遷富”,在許多城市化進程當中被拆遷,村民變成了富翁,現在幾乎是家家戶戶都買房、買車,然而迅速到來的巨額拆遷款在帶來財富的同時,也帶來了各種始料未及的煩惱。
1、中國的土地實行國有製,農村土地屬於村集體所有,實際上最終還是歸國家所有, 農民手裡的土地只是擁有承包使用權,而不是所有權,
2、城市郊區的土地收入,應該主要由歸中央和地方政府並主要用於全國農村的開發和補助。 否則將土地收入主要給了佔全國總人口極少數的城市郊區拆遷戶,則是對其他地區的人民的嚴重剝削,實質上是開發商、地方政府和拆遷戶聯合起來剝削其他群眾包括廣大高價買房的“ 房奴 ”,這是巨大的不公平,是違背社會主義分配原則的。
3、不是要損害廣大拆遷戶的利益,必須要妥善保護好他們的切實利益,安置好他們的就業和生活。 同時又要防止事情走向另外一個極端,就是按照土地私有化的原則,把城市郊區土地的徵地補償主要給了少數的拆遷戶。 畢竟中國是社會主義國家,城市土地的價值主要來自全國人民的艱苦勞動,而不僅是佔人口極少數的城市郊區拆遷戶創造的。
  拆遷補償
1、平常當我們聽到有人因為拆遷利益受損或者以命相搏的時候,常常心緒難平,但如果我們聽到有人同樣因為拆遷而獲得了幾百萬、幾千萬,甚至上億的補償款的時候,又是不是能做到心裡的淡定。
2、在拆遷前夕,突然來臨的拆遷,讓許多農民還來不及做好心理準備。 但是讓他們更難預料到的是作為城鄉一體化的參與者,他們的生活就此被逆轉。
3、在城市化進程當中被拆遷,村民變成了富翁,現在幾乎是家家戶戶都買房、買車,農民一下子獲得了上百萬的補償金,寶馬當黑車來拉客,許多拆遷戶開110萬的寶馬X6,在北京望京村六百輛汽車 ,掃馬路的開著高級車去掃馬路去。
4、離別的傷感似乎很快被一種興奮所代替,作為北京市城鄉一體化的試點,大望京村的拆遷補償總額高達50億,村里1700戶,大都獲得了一筆可觀的拆遷補償 ,有些拆遷戶表示拆遷是一種享受,以前連房子我都抵給人家了。
  暴富心態
1、張大爺曾是村里有名的困難戶,兩個孫子都患有腦癱。 拆遷後,除了分到三套安置房,購置一套商品房,還有百餘萬的現金。 有了錢看護孫子的自製木頭車換成了兩萬多元的專業護理器。 此外他們還一下子添置了兩輛汽車。
2、有位拆遷戶老師表示教書一輩子44年,也不能算出這個錢數。 人追錢,累死你,錢追人,很容易,在北京大望京村拆遷,補償平均下來,一家應該在三百萬左右,六七百萬的估計能達到20%。
3、大望京村拆遷由土地儲備中心負責貸款 ,拆遷補償、上市運作土地,補償時參照望京周邊房價,村民可以選擇每平方米一萬元出頭的貨幣補償,或者可以按每平方米4500元購買定向安置房,每平米還予五六千元貨幣補償。 一夜之間,大望京暴富的消息不脛而走。
4、一夜暴富的拆遷戶表示別人要有的東西,我就要有,在我的能力能達到的,我肯定要去追求。
5、有一個拆遷戶如今是不折不扣的千萬富翁,家裡幾十間房換來千餘萬補償款,除了購置數套商品房,寶馬和奧迪車外,也買了人生第一個萬元真LV包。
  拆遷富-現象剖析
1政府部門要提升執政能力,你的政策得讓這個社會協調發展。
2、遺憾的是一些地方政府有關部門及拆遷方,工作缺乏細膩、方案缺乏縝密、方式過於武斷,加之個別有關部門及拆遷方或有背景被拆遷戶或難纏戶雙方私慾作怪,一方“欲蓋彌彰”,一方“無理取鬧”,雙方在相互利益博弈之中,將國家現金補償等作為交易,造成“拆遷戶=拆遷富”的事實。
3、一些善良、老實的被拆遷戶在現金補償、辦理農轉非人員失業養老保險 、發給創業補助金和生活補助費、住房補償、門市補償等方面沒有到位,被剋扣或其他侵占的利益被這些少數人攫取。 所以,“拆遷戶=拆遷富”這句話雖有悖現實,但是風靡一時也並不為過。
4、兩個一正一反實例,告訴我們一個道理:只要雙方去掉“私慾”,以心換心的坦城,以情交情的真摯,服務周到的熱心,對待徵地、拆遷、安置和補償,真誠實意、光明坦蕩。 那麼,就一定可以達到“拆遷戶”不等於“拆遷富”的目標。
  評論
根據憲法規定,中國的土地實行國有製,農村土地屬於村集體所有,實際上最終還是歸國家所有。 農民手裡的土地只是擁有承包使用權,而不是所有權.因此,農村土地的徵地補償,相當部分應該歸村集體支配,並用於村集體和全體村民的公共事業和社會保障支出,而不能簡單地分給農民,使村集體喪失持續發展的能力。 而城市郊區農村土地的價值,即級差地租的形成,相當部分來自於全國范圍內的農民和農民工的勞動積累。 
因此,城市郊區的土地收入,應該主要由歸中央和地方政府並主要用於全國農村的開發和補助。 否則,將土地收入主要給了佔全國總人口極少數的城市郊區拆遷戶,則是對其他地區的人民的嚴重剝削,實質上是開發商、地方政府和拆遷戶聯合起來剝削其他群眾包括廣大高價買房的“ 房奴 ”,這是巨大的不公平,是違背社會主義分配原則的。
說這些,不是要損害廣大拆遷戶的利益,因為他們在官商結合體中是絕對的弱勢群體。 必須要妥善保護好他們的切實利益,安置好他們的就業和生活。 同時,又要防止事情走向另外一個極端,就是按照土地私有化的原則,把城市郊區土地的徵地補償主要給了少數的拆遷戶。 畢竟,中國是社會主義國家,城市土地的價值主要來自全國人民的艱苦勞動,而不僅是佔人口極少數的城市郊區拆遷戶創造的。 [1]  
  拆遷戶暴富淪為賭桌“常客”
武漢警方日前在當地“城中村”摧毀一專業賭博團伙。 賭客中不少竟是周邊城中村拆遷戶。 發現拆遷群體暴富之後各種後遺症正在逐漸顯現,賭博、吸毒、揮霍之後再度返貧等社會問題應引起社會關注。
  賭博公司跟著拆遷走
據警方介紹,這次搗毀的賭場位於武漢城郊左嶺街黃陂嶺村。 賭博團伙設專人攬客,“他們多找附近有閒錢的農民參賭,拆遷戶是他們的重點客戶。”在武漢“城中村”採訪時了解到,村民因“拆”一夜“暴富”,面對突如其來的財富,一些拆遷戶守不住錢袋子,賭博公司看中這裡的“商機”,先用小利引誘,慢慢拉人入局,使其越陷越深。
  參考資料
1.    人民網強國社區:"拆遷戶,拆遷富"?--“暴力拆遷”也有其合理性?,2007年3月6日

 
相當數量的人因拆遷暴富,是不是中國特有的現象?-知乎
 
  美帝拆遷也暴富,而且因為你不答應人家就不能拆遷,所以坐地起價,更加暴富了。當然人家也可以強行修改計畫不拆遷你的,在你的周圍搞建設。因為你本身是個窮逼,等到地價被提升你交不起房產稅的時候,你只能賣房滾蛋了。所以美帝搞這個事情比較看天時地利人和。
  這個我瞭解過一點。反對國外沒有拆遷,或者拆遷不富的,日本也有。日本在二戰後復興階段,大興土木,還有新幹線時期,也是徵收了很多農民的土地,因為日本土地私有程度比較高,賠償款的份額相對而言比中國要大的多,賠償款一事也加速了樸素的日本農村的商業化。早期的推理小說就有拆遷農民因為暴富而陷入家庭謀殺的情節,日本發達的博彩業,也是因為不懂理財的暴富農民而賺的盆滿缽滿。另外還有一點,暴力拆遷日本也有,早期日本造機場,農民對抗征地,日本也是強上了的。資本的逐利性在哪都有。不過日本社會整體比我們發達,他們現在早已經過了那個盼拆遷等賠款的年代,轉而發展到對抗拆遷保留綠地。
 
陳汗青:台北為什麼高樓那麼少?2018-02-03
 
  作為一名在上海多年的城市規劃師,我來回答一下“台北為什麼高樓那麼少?”這個問題吧。
  高樓的多寡,根本不是衡量一個城市宜居與否的標準,像未來的雄安新區,可能就不是以高樓為主,但一定是一個很宜居宜業的城市群。所以這個爭論的標準,不是高,而是城市風貌的優劣。
  台灣的城市給人破敗感或者無序感,不是因為缺少高樓,而是城市裡的各種人居環境指數跟大陸有很大的差距(指空間),這個跟新舊沒有關係。
  除了容積率,還有建築密度(台灣說的建築遮蔽率)、建築退地塊紅線的距離、日照要求,等等。台灣現行的法規要求和大陸的要求有太大差距。例如,通常大陸的住宅區要求冬至日一小時的日照、30%的綠地率,建築密度通常不超過25%(每個城市不一樣),多層建築之間最少6米,高層之間最少13米。這是全世界在空間上最嚴苛的建築法規!!!哪怕一名最蹩腳的規劃師和建築師,按照這一整套的要求設計下來,這樣的住宅區居住舒適度還是可以保證的。
  不比較大陸近年建設的新住宅區,哪怕1950年代建設的工人新村和教師新村等老公房,大陸小區的各項人居環境指標還是妥妥完胜台北的居住街坊的。台灣很多街坊的建築遮蔽率達50%以上,綠地率基本為0,各家各戶都建了4、5層以上,但他們的容積率也未必比大陸的小區高。
  台灣就算犧牲各項人居環境指標,追求高容積率,他們同等規模的都市區整體容納人口的能力還是比不上大陸。換大白話翻譯過來,台灣住的擠,住的人還沒人家的多(中正區平均每平方公里2萬人口,虹口區每平方公里4萬人口)。很簡單,他們透天厝(日本叫獨立住宅,我們叫獨棟)太多了,一棟房子和一套房子通常都只住一家人。
  為什麼會出現這種情況?終於到了解開謎團的關鍵——地權,地權,地權,說了三遍!
  台灣政府是不可能出台像大陸那麼嚴格限制的建築法規的,否則大部分房子將失去重建權!因為地塊太小了!200平方米的地塊怎麼退界還不影響別人的日照?臣妾也做不到。而且,台灣存量的建築,大部分是達不到政府現在製定的建築法規的要求的,重建意味著建不回原來的容積率,不重建是最明智的選擇。這是產權高度破碎的結果。
  大陸這邊,建國後首先師從蘇聯,改革開放後主要師從香港跟新加坡,受這兩個城市的影響非常大。土地作為一種公共屬性的資源,在大陸公共生存權的設置是高於私人產權權屬的,這才是關鍵。
  再回來說高層的事情。在建築技術規範的框框裡,建築高度跟容積率有一定的相關性。以長江中下游地區為例,6層住宅大概容積率1.5以下,11層小高層可以做到1.8左右,24層的高層能做到2.5光景,容積率3.0很難保證每戶都朝南。所以要達到一定的容積率,開發商對建築高度有拔高的衝動。台灣那邊,由於很多地塊建築密度非常高,達到一定的容積率不需要特別高的層數。
  所以,在城市風貌這個話題上的爭論,表面看高或者破,深層次看的是兩岸建築技術規範的作用,而本質上,看的是地權制度的問題。
  回應
 土地私有化的國家和地區,都是這樣,根本沒法進行棚戶區改造!為了躲避釘子戶,就放棄城市建設發展,這是把不負責任與無能,說得這樣清新脫俗
 高樓的多寡,根本不是衡量一個城市宜居與否的標準。好像沒人會說台灣不是個宜居的城市吧?一般嘲笑台灣沒高樓大廈說的都是市容垃圾像東南亞經濟不發達
 把文章看明白了再說。文章是說台灣高樓少,按理說應當宜居,但是台灣是高樓又少又不宜居。而大陸正好相反,高樓多,但宜居。
 分析得好!謝解謎團,贊!“產權高度破碎”的理性選擇也就只有這樣了,大陸城中村里的大量“握手樓”,就是這種理性選擇的“鄉村版”。
 說白了就是有沒有土改
 最後一張照片不知道是不是台灣某城市的,但讓我想起了拉美各國見到的城市景觀...新中國的人民雖然經歷了幾十年的經濟增長,絕大多數人都對未來充滿了希望和想像,但我們也要保持警惕,決不能讓“永久貧困”在我們的國家死灰復燃,甚至成為普遍現象。
 一句話就能說完的事,還浪費電寫這麼多,因為土地私有唄
 你老師沒教過你做題要寫過程嗎?
http://www.guancha.cn/ChenHanQing/2018_02_03_445671.shtml
 
 
夏焱:國外的年輕人面對一個怎樣的買房環境?2018-06-04知乎
 
我曾不解,對於任何一個在北京等國內一線城市擁有一套房產的同學,賣掉房子在法國普羅旺斯等世界各種美好的地方買個房子,人生理想不就實現了嗎?終於,一個週末,忍不住騷擾了一圈我世界各地的同學。因為大家基本都是學金融商科的,在高盛、摩根、滙豐等機構工作了10年,都特別給力,答題速度快,數也算得好。答案回收上來後,我就很難平靜了……
    先總結一下我問的九道大題:
1.在當地買一套兩居室要花多少錢?
2.持有和出售成本分別是多少?
3.增值潛力是多少?
4.如果出租,收益是多少?
5.對外籍人士買房有什麼限制?
6.當地一般薪資水準的人對買房的態度是什麼?
7.一般什麼年齡買房?
8.作為一個中國人,你在當地買房了嗎?
9.當地裝修的平均花費是多少?一般會請設計師嗎?設計師有多貴?
    乾貨多,下面慢慢說,先上結論:
1.中國一線城市房價與全球其他不少頂尖城市不相上下。
2.不過如果考慮投資,除了房價本身,持有成本是重要考量,特別是紐約。紐約是高服務型城市,每年要交物業費和地產稅。物業費很高,一個高端地產,開電梯的,管收發信的,一個樓有25-30人在服務;公園大道Park Avenue一個月3000-4000美元左右的物業費。
3.歐洲經濟好的城市(西北歐、北歐)租售比常高,雖然漲幅平穩,但是5-7%的租金年收益作為投資已經很不錯了!
4.歐洲、美國人,一般、頂尖在大城市都租房(一般人如果不是祖傳房產也買不起),二線城市也會買房,畢竟貨款等等可以扣稅又能自住划算很多;而且像歐洲很多地方,比如荷蘭,對租房者保障強大,最狠的是只要租客願意續租,房東一般不能趕走。
5.有“築巢基因”的亞洲人普遍更愛買房。除了日本經歷了房價崩盤和多年通縮後思維模式已經大逆轉。目測新加坡居住條件最好,有賴於政府廉租房政策;香港最差。
6.買房貴,裝修更貴。國外普遍人工成本高,大城市“買得起房裝修不起”是日常。所以自己動手能力強品味好很重要〜
7.請設計師就更貴了。比如日本只有自己買地蓋房時才會請設計師。所以在中國還是有這個優勢的,在國內好的設計師相比性價比高。
    展開說幾個具體的城市:
    紐約/倫敦
不同區域的房子價位不一樣,越到城市中心價位越高,周圍相對便宜,每平米價格兩三倍差別。市中心房子最中心地區20000-30000美元每平米,差不多12-20萬,稍微偏遠的地方,人民幣6-10萬。在紐約定居的人,平均收入水準是5萬美金,倫敦2.5-3.5萬英鎊左右,都買不起房;只有top 20%可以,剰下都是祖上留下的房子一代代傳。
—般而言,國內小戶型貴,因為大家喜歡投資小戶型。而倫敦紐約的兩室、三室四室更貴,適合一般家庭居住,他們認為能在很小空間得到大戶型難度更大,需求更高。
紐約一室到二室,平均價格是100-200萬美金;倫敦也差不多,1000萬人民幣左右。持有和出售成本,除了房貸還有物業費和地產稅;紐約是高服務型的城市,物業費會很高,開電梯的,管收發信的,一個樓有25-30人在服務;公園大道Park Avenue一個月3000-4000美元左右的物業費。倫敦也有物業費,但和紐約不在一個級別上;一年5000美元左右,地產稅4000。紐約的地產稅和物業費可以抵稅,倫敦不可以。
另外還有出售成本的問題。在紐約,如果沒有綠卡出售的話,國家會先收固定比例的稅,20%沒有。倫敦不存在這個問題。倫敦改革之後,地產交易稅會高很多,同祥100萬美元的房子,紐約closing(收房)交2.5萬的交易稅,倫敦要8萬左右。
最後說說房子的增值潛力。本地居民居住的情況很少,大多是職業工作者,外來投資也占多數。美國和歐洲人都喜歡租房,本地房子都是中國人和俄羅斯人買後出租。因此,增值空間來自城市未來就業,無論因旅遊業還是金融行業等因素。
比如美國近幾年金融行業回升,從09年到現在房價上升了2-3倍。未來上升空間平緩,每年3-5%漲幅。倫敦還在高點,倫敦金融區剛搬了地方,周圍社區剛剛翻了2-3倍房價。如果金融區搬遷到歐洲,則買房有很大的不確定性。出租兩個地方都差不多,一般出租減去房貸和固定費用,收益2%算平均水準(average) ,能達到5%是非常好的情況。
    荷蘭阿姆斯特丹/鹿特丹
阿姆斯特丹兩居室大概300萬人民幣,鹿特丹大概100萬。最近兩年阿姆斯特丹房價已經經歷了大幅上漲,鹿特丹剛剛開始。
1)購買成本:
-notary plus translator 1000-1500 euros
-Tax 2% of houseprice
-if you need a loan: approx 2500 - 3000 euros additional loan and valuation costs
2)持有成本:沒有房產稅,但有物業稅,每月150歐
3)租售比很高,大概5-10%
The exact yields are difficult to say in advance, but around 5-7% is possible.
4)人工貴,一般不請設計師
    新加坡
1)新加坡當地80%的國民住公屋,中位數大約250萬人民幣一套;自住房產稅很低,約千分之二/年,出租則千分之三/年。政府保障民生,不喜歡房價快漲,雖然房子的增值潛力慢但房價在亞洲主要城市偏低,但是租金收益3-4%。對外籍城市購房收印花稅,最近約15-18% (沒查),而且外籍人士不可以買公屋或者有地私宅。
2)當地家庭收入中位數約4萬人民幣每月;通常結婚後先買公屋(便宜);但公屋有收入上限,一方月收入高於5萬人民幣則無權購買。新加坡買房不像其他國家壓力大,因為政府保障居者有其屋;公屋通常年輕時就可以購買,銀行貨款利率也不高。但改善型,比如公寓和有地私宅,則是收入增長後因。
3)新加坡居住條件很好,房價便宜,租金收益3-4% (公寓),房貸便宜,適合家庭生活,值得購買。
4)簡單的裝修可以直接找contractor(類似於小包工,各有專長);稍微複雜可以找main contractor(也是包工頭,但可以做更多或者找別人做):再複雜點一般會找設計師。設計師安排一切也是找contractor慢慢做(有些設計師有自己的施工隊)。
外國(新加坡)裝修很多時候是動房子的架構,重新走水電之類的,而不是做一些奢華的裝修。所以直接請工人和裝修隊的多,請設計師的少。但是也有專門找設計師設計的,費用相對高一些。價錢方面差得很多,從裝修一個廚房需要花2-5萬美金,到整個房子裝修1萬美金都有。
    日本東京
1)東京都內好地段70平米的兩居室大概7000萬日元到8000萬日元左右(450-600萬人民幣)。持有要交固定資產稅,出售有傭金和資產增值稅,出租毛回報率大概3%到4%,外籍人士沒有限制。
2)當地人一般不熱衷買房。因為日本通縮已經這麼多年了,習慣于租房。一般買房的都是三四十歲的人。當地所有房子都自芾裝修,設計師針對的是自己買地找房子的。
3)朋友買了投資型的一居室,自住是租房(租金是稅前計算所以很合適)。
    香港
1 )不同地段會差很多,好一點地段每平米16-20萬港幣,兩室通常在50平,大約800-1000萬左右。鐵路附近的地段基本增值潛力很好,但租金回報較低,大概是$400-500每平每個月。外籍人士需要給15%印花稅,但沒有限制。
2)基本上覺得工資追不到房價升幅,年輕一輩很多都要父母給首付才有機會買房,要不就要很省,要不就買那些20平左右的一房或studio flat。
    臺北(一平米約等於0.3025坪)
1)在臺北好的地段,一坪需要至少28萬人民幣。通常最小的兩居室要25坪,700萬人民幣。
2)增值潛力隨經濟波動,一坪25萬-35萬人民幣變動。
3)300萬人民幣的房,租5000人民幣一個月,整體租房投資報酬率低。
4 )外籍人士可以買房但限制多,可以貸款但複雜,並秉持平等互惠原則。
5)臺北的房價幾乎等同於北京的房價。當然,需要更努力打拼,才能買屬於自己的房。一般人結婚時,通常會買房,經濟狀況一般的家庭,通常會由父母付頭期款作為新婚禮物。
6)個人想要買房,因為想要有自己的窩。裝修時會找設計師,因為想要有更好更適合自己的設計。通常的裝修費用是購屋的10%。高於10%較高檔,低於10%較一般。
    斯德哥爾摩
1 )斯德哥爾摩兩房(兩室一廳)差不多需要350萬人民幣。持有成本比較高,一般每月會有3000左右的物業管理賽,公共環境供暖這些。
2)增值潛力不錯。出租收益比較高,外籍人士買房雲要有長期居留簽證。當地薪資一般,但是負擔一套房的貸款還是沒問題,一股一工作就買,一套小的。(哥本哈根也差不多)
3 )由於人工貴,一般不會找設計師,都是自己去賣裝修材料的地方想好。一百平米,30萬左右。
    美國費城
1 )持有成本包括地產稅、保險與維護,大概需要1萬美元;出售成本是2萬美元;租金在1800美元左右;基本沒有增值潛力;如果不貨款,對外籍人士幾乎沒有限制(資訊有局限性)
2)年輕人買房者的比例近年來有所減少,很多寧願在城裡租房住,也不願意做房奴。一般買房年齡在30-35之間。
3)裝修的錢主要花在廚房和衛生間,很多人會翻修這兩個地方,買東西也費錢。一百平米的房子如果不翻修衛生間和廚房,1萬美金打住了。如果翻修,至少要3萬美金。其他房間主要是買買傢俱,塗塗牆。
4 )有錢人當然會請設計師,這也是一份很得體(decent)的職業。普通人很多會請人設計一下房間塗料的顏色搭配。美國人非常在意這一點。
    加拿大蒙特利爾
1)蒙特利爾市區兩居室房價從二十萬加幣(二手房)到四五十萬(公寓新房)不等,均價三十來萬。
由於蒙特利爾所在的魁北克省苛捐雜稅較重,買房淨價不貴,但養房花費不菲。成本主要體現在各種稅和費。
持有如果自住,除了日常房屋修繕維護,商業保險開銷,還需要每年交納地產稅、管理費、公共設施賽。如果將房屋出租,租金計入收入,需要交納平均超過20%的收入稅。而如果房屋買賣,通常需要準備相當於房價1.5%的金額,用於仲介、法務、公證等費用以及向政府一次性交納過戶稅。
蒙特利爾房價在經歷了四年連續下跌後,從去年開始緩慢上漲,如果魁省經濟復蘇,住房有望保值甚至緩慢升值。(當然如果華人富豪組團來投資,大漲那是分分鐘的事兒!)由於是加拿大著名的大學城,位於高校附近的房屋出租前景一直良好,每月租金保守估計在一千加元到兩千加元之間,是非常穩定的收入來源。
在加拿大,除特定類型的投資移民之外,通常房屋所有權並不捆綁移民資格,因此外籍人士在蒙特利爾買房與本國居民並無顯著不同,相反,魁省政府歡迎非本國居民前來投資買房。
2)北美文化使然,本地普通工薪族以租房為主,租房市場活躍度遠高於買房市場。本地人通常三十多歲成家生子後,會有買房打算。並且,相比起在市區買小戶型公寓,很多人更傾向於在郊區買一幢兩三層樓幾百平米的大house。
3)目前我還沒有買房,打算等移民手續辦完,工作穩定且有一定積蓄付首付的時候,再在市區買一套小戶型公寓。畢竟從長遠來看,自住房比租房合算。如果家庭雲要,若干年後可以考慮在本地或者外地(外國)換一套更大的房。
4 )加拿大人熱愛DIY ,人工成本較貴,而且home decor商品的品種門類十分齊全,購買管道也很便利。因此據我所知,找設計師的不多見。
裝修花費區別就大了!一百多平米二手房,純拆除的費用平均在六七千加元,另外廚房、浴室改造,採暖系統更新,換門窗(這邊冬天太冷太長,隔熱防凍的門窗得特製)等等費用全得拆開來算,每一項都分得很細……
    華盛頓
1)波托馬克河畔,可看到國會山和華盛頓紀念碑帝都一流condo ,非penthouse ,有半酒店式服務,大約折合5-6萬人民幣一平米。兩居室100平米,總價75萬美元上下。物業費大致800-900美元—月,稅率1%。租售比大致在5%左右,但若是除去物業費就會大打折扣。
2)房價總體停滯,綜合統計YoY (增長率)只有2%左右,高端物業甚至比前兩年略低。
3)地鐵沿線獨立房和聯排價格也較便宜,大致相當於帝都五六環之間,距地鐵步行15分鐘,學區中上,獨立房,每平米也就是折合1-2萬人民幣,頂級學區一般房子較老,能到3萬以上。相當於四環左右位置,據地鐵5分鐘步行,聯排房大致3萬人民幣,物業費很低,租售比可達4.5%,但基本可以全留下,所以比condo投資回報要好。但總體房價也是停滯不前。
    西雅圖
1)西雅圖是最近幾個月全美房價漲幅最高的城市。
西雅圖自然資源豐富,社會相對和諧,有微軟和亞馬遜這兩家全球市值第三第四的大公司,也吸引了大量亞洲買家。西雅圖因為自然風光多祥,房價也變化多端,比如看海灣、看湖、一般的水,三面看山、兩面或是一面價格都會變化很多,而如果有自己私家水岸、碼頭那就更是能憑空再漲上一兩百萬刀。
頂級區域如蓋茨家所在的Medina,一般有水景的房子要到500萬美金。稍微離水岸遠一些的頂級學區也要在300萬左右。
西雅圖的一大頭疼是新房很少,而新房往往是一個老房拆了建倆,總lot甚至只有6-700平米。因此西雅圖很多買房子實際是買地。1-2000平米的地價格在同一數量級,因為建不出兩個房子。2000平米的地加極老的房子,頂級學區,大概在200萬以上。1000多的平米也要180萬。
2)西雅圖的擁有成本還算可控,稅費1%,居住的話銷售稅極高,將近10%,但州裡沒有所得稅。
3)建房子是另一大坑。每平方尺的全建設裝修成本可以從150美元到400美元。甚至400美元的建設商還只是定制(custom built),離豪華還差好多……比如一扇門可以從空心的幾十美元一扇到實心胡桃木600美元一扇。與建設費用相比,建築師和設計師還算公平——這是剛需,否則拿不到建設許可。一套完整400-500平米房子的設計、圖紙、施工指引大概在4-5萬美元。
4 )室內裝修設計可以2萬搞定,也可以20萬,浮動太大了。
    中國
個人覺得在一線城市如果是剛需,還是要儘量買。沒有安全感哪裡來的自由啊。不過對比外國人和中國人,大家在選房的標準上差別還是蠻大的,比如外國人對坐北朝南這件事就比較不看重,不過呢中國的房型和國外差別也很大,所以不能照搬。
中國商品房是1990年代住房改革後才開始的,大量商品房上市是2000年以後的事情。相比國外特別是歐洲,建築歷史長,戶型多樣,樓層少但層高感人等特點,我國商品房形成時間比較短,戶型相對單一。
另外,在中國買房,如何選房也是個非常有趣的問題,選好了升值潛力大,兩居室能有三居室的效果;選不好不僅出售難度高,而且住得不舒服。
  回應
 結論是中國房價不貴,你們還得買房,比起在倫敦紐約東京生活的年輕人,你們夠幸福了
 有便宜的,鄭重推薦美國大城市底特律,房價包你滿意!
 

房改 - 百度百科
 
  住房制度改革是我國經濟體制改革的重要組成部分,是對城鎮居民住房保障體制的改革。 住房制度改革目標是建立與社會主義市場相適應的新的城鎮住房制度經濟系統,實現住房商品化和社會化;各單位建設,分配,維修和管理的房屋系統改變的社會,專業的運行系統;住房利益的一種分佈的變化根據一個人的工作為基礎的貨幣工資分配;建立針對中低收入家庭的社會保障性質的公共租賃住房供應體系和高收入家庭的住房供應體系;同時,建立住房公積金制度,建立政策性和商業並存的住房信貸系統。
國務院於2015年5月18日正式轉發《關於2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》,提出一系列涉及經濟、民生、能源重要領域的改革“日程表”,其中研究提出綜合與分類相結合個人所得稅改革方案,啟動國有企事業單位公務用車製度改革。 出台深化出租汽車行業改革指導意見。 [1]  
中文名 住房制度改革 地 位 我國經濟體制改革的重要組成部分 含 義 對城鎮居民住房保障體制的改革 對 策 進一步完善住房公積金制度等
  指導思想
深化城鎮住房制度改革的指導思想是:穩步推進住房商品化、社會化,逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度;加快住房建設,促使住宅業成為新的經濟增長點,不斷滿足城鎮日益增長的住房需求。
  改革目的
深化城鎮住房制度改革的目標是:停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系;發展住房金融,培育和規範住房交易市場。
  基本原則
深化城鎮住房制度改革工作的基本原則是:堅持在國家統一政策目標指導下,地方分別決策,因地制宜,量力而行;堅持國家、單位和個人合理負擔;堅持“新房新制度、老房老辦法” ,平穩過渡,綜合配套。
  改革內容
1. 改革住房建設投資體制。 由原來國家或單位統包的投資體制轉變為國家、單位、個人三者合理負擔的投資體制。
2. 改革住房建設、分配、維修、管理體制。 由原來單位統包職工住房建設、分配、維修、管理一體化的單位所有製,轉變為住房的生產、建設專業化,維修、管理社會化的體制。
3. 改革住房分配體制。 由原來的行政手段 、福利性質、實物分配製度,轉變為按勞分配為主的貨幣分配製度。 職工根據自己的經濟承受能力,通過向市場購買或租賃住房解決住房問題,滿足住房需求。
4. 建立雙軌制的住房供應體系。 即以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質的經濟適用住房及廉租住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。
5. 建立住房公積金制度。 由職工個人和所在單位分別交繳佔職工工資一定比例的資金,作為職工個人住房基金,以增強職工住房消費能力。
6.建立政策性和商業性並存的住房信貸體系,發展住房金融和住房保險 。
7. 建立規範化的房地產交易市場,規範交易行為,發展社會化的房屋維修、管理市場,逐步實現住房資金投入產出的良性循環,促進房地產業和相關產業的發展。
  發展過程
作為我國經濟體制改革的一項重要內容, 住房制度改革是指對傳統的福利分房制度進行變革,以建立起符合市場經濟機制的住房體制,實現住房的商品化和社會化。 回顧中國改革開放30年的歷程,住房制度改革以及與此密切相關的房地產行業可謂一大看點,其影響和意義遠遠超出經濟範疇。與其他各項改革一樣,住房制度改革也是在探索中不斷前進,在調整中逐步展開。 根據相關重大決策出台以及實踐中執行的效果,我國住房制度改革大體上經歷了三個10年:
1978-1988年的探索試階;
1988-1998年在全國逐步推開和深化階段;
1998年至今實行的住房分配貨幣化 ,建立住房保障制度階段。
  第一階段:探索和試點
1949~1979年,是我國住房發展相對緩慢的時期。 根據相關資料,國家在這30年內雖投入374億元巨資建設住房,但仍不能滿足城鎮職工居民的需求。 1978年,全國城鎮居民人均居住面積僅3.6m2,缺房戶達869萬,占城市總戶數的47.5%。 同時,由於我國長期實行低租金的福利分房制度,國家和企業為解決職工的住房問題背上了沉重的包袱,延緩了我國住房建設的進程。 實踐表明, 計劃經濟體制下住房完全靠國家包下來,實行福利分配的路子走不通。
因此,從1978年開始,國家和企業一方面增加住房投資,加快住房建設步伐,另一方面開始探索改革住房制度。 這年9月,中央召開的城市住宅建設會議傳達了鄧小平的一次重要談話,主要思路就是:解決住房問題能不能路子寬些,譬如允許私人建房或者私建公助, 分期付款 ;在長期規劃中,必須把建築業放在重要位置。 1980年4月,鄧小平同志明確指出,住房改革要走商品化的路子,從而揭開了住房制度改革的大幕。
1982年,國家有關部門設計了“三三製”的補貼出售新建住房方案,即由政府、企業和個人各承擔1/3,並在鄭州、常州、 四平 、 沙市試點。 在試點中,驗證了職工有購房需求和一定支付能力,也暴露出在大量舊公房低租金制未觸動的情況下,租買比價不合理,個人缺乏買房動力,住房建設資金不能自身循環,國家和企業難以長期承受這種負擔,因而有關部門於1985年停止這種做法。
1985年,住房制度改革從“三三製”售房轉向租金制度改革的研究和設計。 1986年,選定煙台、唐山、 蚌埠進行房改試點,試行“提租補貼、租售結合、以租促售、配套改革”的方案。 租金按準成本起步,月租金由原來的0.07~0.08元/m2 (使用面積)提高到1元以上,相當於成本租金(由維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產稅5項因素組成)的70%~80%;公房按包含建築造價、徵地和拆遷補償費的標準價出售。 這次試點從根本上動搖了根深蒂固的住房福利觀念、等級觀念和消費觀念,分房上的不正之風也基本得到解決,國家、企業以及職工之間的利益關係得到調整,為全國的住房改革提供了思路。
  第二階段:從分批分期到全面推進、深化改革
1988年,國務院召開第一次全國住房制度改革工作會議,推出《關於在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》:首先,實施提租補貼、租售結合,實行維修費、房產稅等5項因素組成的成本租金;其次,隨著工資調整,逐步將住房補貼納入工資,進入成本,並將租金提高到包含8項因素(成本租金加土地使用費、保險費和利潤)的市場租金。
1988年下半年,出現嚴重的通貨膨脹, 零售物價總指數上升18.5%,使較大幅度提租補貼方案的實施遇到很大困難,用3~5年完成提租補貼方案的計劃也夭折了。 隨後,一些城市想繞開這個難點,試圖“甩包袱”出售公房,在標準價基礎上優惠折扣。 據不完全統計,這一年全國共出售舊公房654萬m2,每平方米僅回收資金65.7元,實則以低價福利售房取代租售並舉的配套改革,既不利於住房機制轉換,也帶來很多不良後果,因而國務院房改辦明令制止這種做法。
1991年6月,國務院發出《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》,要求將現有公有住房租金有計劃、有步驟地提高到成本租金;在規定住房面積內,職工購買公有住房實行標準價。 11月,國務院下發《關於全面進行城鎮住房制度改革的意見》,確定房改的總目標是:從改革公房低租金制度入手,從公房的實物福利分配逐步轉變為貨幣工資分配,由住戶通過買房或租房取得住房的所有權或使用權,使住房作為商品進入市場,實現住房資金投入、產出的良性循環。 這是我國住房制度改革的一個綱領性文件。
與此同時,各地方政府的房改房也陸續開始實施,其中,一些大城市的運作比較規範,部分中小城市則相對較差,優惠比例越來越高,房改又一次進入了低價售房的怪圈。 對此,1992年6月,國務院房改工作會議再次提出製止。
1994年7月,國務院下發了《關於深化城鎮住房制度改革的決定》,確定房改的根本目標是:建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度,實現住房商品化、社會化;加快住房建設,改善居住條件,滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。 房改的基本內容,可以概括為“三改四建”:
“三改”,即改變計劃經濟體制下的福利性體制,從住房建設投資由國家、單位統包的體制改為國家、單位、個人三者合理負擔的體制;從國家、單位建房、分房和維修、管理住房的體制改為社會化、專業化運行體制;從住房實物福利分配方式改為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。
“四建”,即建立與社會主義市場經濟體制相適應的新住房制度,包括建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系;建立住房公積金制度;發展住房金融、保險,建立政策性、商業性並存的住房信貸體系;建立規範化的房地產交易市場和房屋維修、管理市場。
《決定》出台後,各地紛紛制定本地區的房改實施方案,在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面取得較大進展。 到1998年6月,全國歸集住房公積金總額達980億元。 1997年底,35個中等城市的公房租金有了較大提高,平均為1.29元/m2。 到1998年中,全國城鎮自有住房比例已經超過50%,部分省市已超過60%。
  第三階段:住房貨幣化和保障制度
1998年7月,國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配 ,實行住房分配貨幣化,首次提出建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系:
1. 調整住房投資結構,重點發展經濟適用住房,加快解決城鎮住房困難居民的住房問題。 新建的經濟適用住房實行政府指導價,按保本微利原則出售,其成本包括徵地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、企業管理費、貸款利息和稅金等7項因素,原則上企業管理費不超過2%、開發利潤不超過3%,使中低收入家庭有能力承受。
2. 對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。 對最低收入家庭,由政府或單位提供廉租住房,以發放租賃補貼為主,實物配租和租金核減為輔。 最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準,原則上不超過當地人均住房面積的60%,租金由政府按維修費、管理費兩項因素定價。 中低收入家庭購買經濟適用住房等普通商品住房。 對高收入家庭購買、租賃的商品住房實行市場調節價。
3. 發放住房補貼 。 如果房價收入比(即本地區一套建築面積為60m2的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上,政府和單位可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。
  截至1998年底,全國已經全面停止實物分房,中國城鎮住房制度發生了一次根本性的轉變。 但在執行住房貨幣化改革的過程中,住房補貼的發放和群眾對住房需求滿足的程度還不能令人滿意,住房不公平現象進一步擴大,並隨著房價的飆升更加惡化。 而經濟適用房由於政策目標不明確,執行過程中失當、失控現象嚴重,1998~2003年,全國經濟適用住房累計竣工面積僅4.77億m2,累計解決600多萬戶家庭的住房問題,經濟適用住房並沒有成為供應主渠道。
  2003年以來,中央一方面繼續推進住房制度改革,一方面加大對房地產市場的調控力度。 國務院先後頒發“前國八條”、“後國八條”、“國六條”等一系列文件,提出在高度重視穩定住房價格工作,穩定住房價格(特別是普通商品住房和經濟適用住房價格)的同時,加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度。
在穩定房價方面,重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。 對居住用地和住房價格上漲過快的地方,適當提高居住用地在土地供應中的比例,著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。 自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90 m2以下住房面積所佔比重必須達到開發建設總面積的70%以上;對購買住房不足5年轉手交易的,按售房收入全額徵收營業稅。
  在建立住房保障制度方面,加快城鎮廉租住房制度建設,穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。 各城市人民政府要將土地出讓淨收益的一定比例用於廉租住房建設,各級財政也要加大支持力度。 同時,將經濟適用住房嚴格控制在中小套型,嚴格審定銷售價格,依法實行建設項目招投標,實行申請、審批和公示制度;積極發展住房二級市場和房屋租賃市場,引導居民通過換購、租賃等方式合理改善居住條件,多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。 不過,由於宏觀調控政策的滯後性以及其他種種原因,城市廉租住房制度建設依然相對滯後,經濟適用住房制度不夠完善、政策措施還不配套,部分城市低收入家庭住房還比較困難。 值得注意的是,2007年以來,中央進一步加大宏觀調控的力度。 8月,國務院發布《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,規定:低收入家庭主要通過廉租住房解決,外加經濟適用住房; 中等收入家庭根據各地實際可以採取限價商品房和經濟租用房的辦法解決;高收入家庭主要通過市場解決。 這是中國房改歷程中的一個新的里程碑。
  同年10月,黨的十七大提出,要加快推進以改善民生為重點的社會建設,努力使全體人民“住有所居”。 11月,溫家寶總理在新加坡國立大學明確闡述了我國住宅政策的原則:首先,政府最重要的職責是搞好廉租房,讓那些買不起房或進城打工的農民工能夠租得起房、住得上房;其次,是建設主要面向中產階級的經濟適用房;再次,高檔住房主要靠市場調節,但必須有國家的宏觀調控,防止利用房地產炒作,造成市場混亂。 溫總理的談話被稱為“房產新政”,為我國今後的住房建設和改革指明了方向。 在剛剛結束的十一屆全國人大一次會議上,溫總理在《 政府工作報告 》中,將住房保障列為2008年重點推進的九項工作之一。 同時,新組建的住房和城鄉建設部也已取代原有的建設部,以住房保障為核心的住房制度建設正在邁向新境界。
  深化住房制度改革方案正在起草中
2016年全國兩會期間,住房和城鄉建設部部長陳政高在回答記者提問時表示,住房制度是國家的一項重要製度,事關民生、事關深化改革,也事關新的體制和機制的建立。 中央經濟工作會議提出要明確住房制度改革方向,以滿足新市民的住房需求為主要出發點,以建立“購租並舉”的住房制度為主要方向。 根據中央的要求,住建部會同有關部門進行了充分調研,反复徵求了意見,起草了深化住房制度改革的方案,整個工作還在進程當中。 [2]  
  遺留問題
1、上市出售已購公有住房,出售人憑房屋所有權證(房屋所有權共有的,還需提交共有人同意出售的書面意見)、身份證或其他有效身份證明、與產權單位簽訂的公有住房買賣合同、與買受人簽訂的已購公有住房買賣合同,由買賣雙方直接到房屋所在區、縣國土房管局交易管理、權屬登記部門辦理過戶手續。
【提示:公有住房的銷售對像是整個家庭,而不僅僅是職工個人。 房證寫誰名就是誰的房子嗎? 這可不一定,因為還可能有共有人,這個問題在房改房中普遍存在。 房改房的產權人和可能存在的共有人經常會對簿公堂。 同住人口是否對共同居住的房屋具有共有權,要看該房屋是否已經轉化為家庭共同財產或系共同投入所得。 在取得公房時,除承租代表人外,其他同住人口作為分房時確定面積等因素的一個重要條件的,或使用夫妻共同工齡的,或其他同住人口交納了房改款的,即使房屋產權證上未明確記載該同住人口為共有人,也可構成共同共有。】
2、上市出售的已購公有住房土地性質為劃撥的,需按照成交價的1%補交土地出讓金。 權屬登記部門在製發房屋所有權證時,應在附記欄中註明土地出讓金繳納情況並加蓋印章。
3、 上市出售按房改成本價購買的公有住房,在按規定繳納稅費後,收入全部歸產權人個人所有。
4、上市出售按房改標準價購買的公有住房,在按規定繳納稅費並扣除按當年房改成本價6%計算的價款後,收入全部歸產權人個人所有。
【提示:也可以向房屋所在區、縣國土房管局交易管理部門申請按當年房改成本價的6%補交房價款後,按照房改成本價的有關政策上市出售已購公有住房。 】
  相關糾紛
近年來,隨著城鎮住房制度改革進一步深化,這些房改房已經開始進入二級市場,相關的房改房買賣糾紛、權屬糾紛也隨之湧現,成為我們在日常法律服務事務中經常遇到的問題。 [3]  
  面臨問題
我國從1980年提出住房制度改革,經十多年的醞釀和準備,1992年啟動實質性改革,歷時25年,主要經歷以下幾項改革:提租補貼、建立租賃關係;建立了住房公積金制度;公有住房按成本價向職工出售,盤活存量住房資產;開放二手房市場。 提前允許房改房上市交易,為職工進入市場賣舊房、買新房創造了條件;實施住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系。 經過多年努力,目前全國基本實現了停止實物分房、逐步實行了以建立住房公積金制度、發放一次性住房補貼或按月發放住房公積金補貼等形式的住房貨幣化補貼制度,初步建立了收入高的家庭購買或租賃市場價商品房、中低收入家庭購買經濟適用住房或普通商品住房、最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房的住房供應體系。 但住房公積金制度、住房補貼制度、住房供應體係依然存在和麵臨不適應、不適合的困難和問題,主要表現在: 
  (一)住房公積金制度有待進一步完善現行住房公積金制度中存在兩極分化情況嚴重、住房公積金的個體差異過分懸殊、住房公積金佔個人工資收入的比重過高、一些企業利用住房公積金規避企業所得稅和個人所得稅、住房公積金的覆蓋面不夠廣、住房公積金貸款限額偏低、住房公積金管理不善等現象,不利於住房公積金制度的健康有序發展。 
《國務院住房公積金條例》規定,住房公積金每月按工資基數的一定比例繳交。 但對工資基數界定未作具體規定,由各地自行規定,且未對工資基數實行封頂,造成不同單位之間、同一單位職工之間住房公積金月繳額過分懸殊。 如有的單位職工平均月繳交額高達3000元,有的單位平均不足200元,個體最高達上萬元。 顯然存在過分懸殊有失公正性和保障性,存在利用住房公積金規避企業所得稅和個人所得稅的嫌疑。 由於與工資收入掛鉤,造成高收入者得高額住房公積金,低收入者少得住房公積金的怪現象。 
由於住房公積金管理機構對《住房公積金條例》的宣傳和執法力度不夠,住房公積金的覆蓋面明顯不夠廣。 據來自建設部的數據顯示,2004年實際繳存職工人數為6138.5萬人,覆蓋率僅為58.4%。 主要是住房公積金還存在應建未建的現象,如一些民營企業、外商投資企業、城鎮私營企業的職工還未建立住房公積金制度,大量進城務工人員,非常需要在城市買房或租房居住,但目前住房公積金也沒有覆蓋到他們身上。 一些單位利用當前就業壓力,對一些新招員工簽訂固定薪酬合同,將住房公積金故意排除在外。 
住房公積金的作用沒有得到完全發揮。 據建設部數據顯示,截至去年底,全國住房公積金繳存餘額為4893.5億元,除去個人住房貸款和購買國債,仍有沉澱資金2086.3億元。 這些資金的保管運作完全掌控在340多家住房公積金管理中心手中。 近年來擠占、挪用等違法違規現象時有發生。 對住房公積金的運作管理強化監管已刻不容緩。 由於住房公積金管理委員會制度沒有真正發揮職能作用,“房委會決策”流於形式;住房公積金管理中心未能真正作為“不以營利為目的的獨立的事業單位”運行,個別地方資金管理分散,有過分追求自身利益的現象;住房公積金的作用沒有得到充分發揮;一些地方住房公積金監督機制不健全,住房公積金存在風險隱患。 
  (二)住房補貼制度矛盾突出,住房補貼發放進展緩慢以杭州市區為例,對1998年12月31日前參加工作的住房未達標和無房戶按可享受面積每平方米1200元發放住房補貼,對1999年1月1日以後參加工作的無房新職工按月工資的25%發放住房公積金補貼。 
一方面,對於杭州市市區商品房價高達每平方米10000元甚至遠郊也高達7000元以上,住房補貼簡直是杯水車薪;另一方面,企事業單位對龐大住房補貼資金需求不堪重負,至今累計發放率不到20%。 新人的住房補貼比例又明顯過高,按現行住房公積金同口徑計算,住房補貼每月普遍高達1000元,新老職工之間嚴重不平衡。 
  (三)住房供應體系亟待完善過高的商品房價使大多數中低收入家庭的住房夢難以成為現實,苛刻的廉租房條件使一些低收入家庭既買不到也買不起經濟適用住房,又不能租住廉租房。 
根據《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,對不同收人家庭實行不同的住房供應政策。 最低收入家庭租賃由政府或單位提供廉租住房;中低收入家庭購買經濟適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。 由於商品房價過高,廣大中低收入家庭對政府經濟適用住房寄予厚望,而經濟適用住房供應量又非常有限,供需矛盾非常突出。 同時,這裡還存在一個由什麼機構、怎麼來認定個人家庭收入的問題。 由於巨大的利益差異,又缺乏相關權威的收入證明機構,收入線的劃分形同虛設,使得一些事實上的中高收入者能利用各種手段,模糊收入來源,混入購房隊伍,加劇供需矛盾。 
  (四)異地調動、軍轉乾部住房政策矛盾較大由於各地經濟、社會發展的不平衡,住房政策、標準、需求有較大的差異,各地住房政策也不盡相同,這對組織需要異地調動的干部、軍轉乾部的住房安置帶來較大的差異和矛盾。 從落後地區調到發達地區工作的干部、軍轉乾部解決自住住房的能力較弱,難度很大。 由於乾部交流、異地調動造成兩地分居的家庭又增加了居住成本,個人難以承擔。 
(五)住房維修基金作用沒有得到有效發揮在公有住房按房改政策向住戶出售時,原產權單位按售房款的15-30%提取了住房公共部位和公用設施維修基金簡稱住房維修基金,由於同一小區或同一幢住房原產權有多個單位管理交叉,許多居住區沒有成立業主委員會,房改部門沒有統一的可操作的住房維修基金使用管理辦法,使得住房維修資金長期在銀行沉澱,其作用沒有得到有效發揮。
  對策建議
  (一)進一步完善住房公積金制度住房公積金制度中存在的月繳額差距過大、覆蓋面不廣、比重過高、管理不善等問題,主要是製度缺陷和管理缺位問題。 
住房公積金制度是住房分配貨幣化的主要形式,具有福利性、保障性和互助性等特點。 不同單位、不同職位之間不應有過分的懸殊。 職工工資中已體現了按勞分配、多勞多得的原則,住房公積金再與工資掛鉤,高收入者多得住房公積金,低收入者少得公積金,有失公平。 既然住房公積金具有住房保障性,住房公積金的月繳額度就應根據當地的商品房價格、經濟發展水平有所限制,對一個職工年平均工資不到20000元的城市,一些單位住房公積金人均月繳額高達3000元是有點離譜的,比個人所得稅起徵點1600元也高出許多,從制度上也給人進行所謂合理避稅的驅動力,顯現住房公積金制度上的缺陷。 筆者認為,住房公積金月繳額應與工資基數脫鉤,按當地的經濟水平、住房市場價格水平、適當拉開差距、適當考慮職務職稱等原則確定繳交額。 以杭州市為例,按市場均價每平方米8000元購買90平方米住房計72萬元,按工作30年計,通過銀行按揭需每月支付3882元,按夫妻二人計算,職工個人享受的住房公積金和住房補貼每月合計不應超過2000元,對享受住房補貼的職工每月的住房公積金應不超過1000元。 
住房公積金的覆蓋面不廣的根本原因是對《住房公積金條例》宣傳不夠和執行不力。 據了解,許多新參加工作人員、私企員工和進城務工人員基本不了解或根本不知道住房公積金的概念,更不了解立法規定,在當前就業壓力較大的情況下,一些員工就是知道了也不敢向企業提出繳交住房公積金的要求。 因此,住房公積金管理機構應通過各種媒體大力宣傳《住房公積金條例》,設立維權機構,加大執法力度,擴大住房公積金的覆蓋面,維護職工權益。 加強對住房公積金管理機構的管理,是有效規避住房公積金風險、發揮住房公積金效能的重要措施。 要充分發揮住房公積金管理委員會的決策作用,優化住房公積金管理委員會成員的結構,適當增加金融、房地產、法律專業人才比例,為科學決策提供保障。 
  (二)採取更加靈活的政策,推進住房補貼發放進程政府相關部門應加大力度,推進住房補貼的發放。 據分析,住房補貼發放進展緩慢主要有四個方面的原因: 
一是企事業單位領導重視不夠,一些單位沒有將住房補貼工作列入本單位工作計劃,無視弱勢職工的權益,不願意有計劃地安排資金發放住房補貼。 
二是住房補貼資金來源嚴重不足,事業單位本身收入來源有限,財政補貼又難以到位,企業單位要看經濟效益來確定。 
三是由於企事業改革改製過程中未考慮老職工的住房補貼問題,改制後的企業又不願承擔住房補貼的責任,造成無人管現象。 
四是企事業單位對住房補貼政策的了解不夠,不了解國家、省、市對住房補貼政策的優惠支持,如企業發放住房補貼資金可以在成本上列支等等。 
筆者認為,房改、財政部門應加大力度,促進住房補貼的發放進程,主要應從以下幾個方面著手: 
一是加強政策推動力度,對企事業單位區分情況分類指導,對有能力解決的單位應限期發放,對一次性解決有困難的單位應研究辦法分步實施,對確實困難又符合財政支持的要加大加快財政支持。 
二是對企事業單位改制改革中未考慮的應由現企業會同國有資產管理部門、房改部門研究解決。 
三是加大住房補貼宣傳力度,讓企事業單位重視和掌握政策,加快實施步伐。 
四是加強對住房補貼政策研究,增強解決政策實施中出現矛盾的能力,盡快出台解決群眾反響較大的新老職工補貼不平衡問題的政策。 
  (三)加強住房保障體系建設,調整供需關係,完善住房供應體繫住房是老百姓的最基本需求,建立基本的住房保障體係也是政府的基本職能,但政府要立即解決全部的住房問題是很困難的,也是不現實的。 政府應從確保廣大中低收入家庭“有房住”,通過完善經濟適用住房制度、廉租房制度、住房公積金制度,建立和完善住房保障體系。 
一要合理確定經濟適用住房供應對象。 在收入多元化的今天僅通過工資性收入作為收入線劃分是有失公平的,但其他收入又是難以掌握的。 因此,筆者認為,應摒棄不具有操作性的收入線作剛性規定,對正在戶籍改革中要剔除附加值的戶口不應作為簡單條件,改戶口遷入年限作為要件,如將具有本市常住戶口5年以上的住房困難中低收入家庭作為供應對象將更加具有合理性,抑制那些為了馬上購買經濟適用房遷移戶口的出現。 
二要規範經濟適用住房面積標準、戶型標準。 住房是經久耐用商品,要有適當超前意識,儘管是經濟適用住房,但也不宜過小、功能過於簡單。 要與全面建設小康社會的目標一致,如多數城市為了節省建設成本,經濟適用房選址較遠離市區,生活成本又很高,房子戶型、面積又很不如意,成了中低收入家庭“食之無肉、棄之可惜”的雞肋。 這與開發經濟適用住房的初衷是不相符的。 因此,要根據需求適當增加面積、提供多種戶型滿足不同層次家庭的需求。 
三要倡導租售並舉,引導合理的住房消費,改變“有房產”為“有房住”的觀念。 購買住房不是解決住房的惟一途徑,應通過規範租賃市場、加強租賃服務、減低租賃租費等有力措施大力倡導向市場租賃來解決自住住房困難。 據了解,在市場經濟發達國家,通過租賃解決住房的人佔60%以上,自有住房率在40%左右。 要合理引導人們的住房消費觀念,首先要“有房住”,其次才是“有房產權”,二者可分步解決,不求一次到位。 
四要適當擴大“廉租房”供應對象。 對賣不起甚至租不起經濟適用住房又不是最低收入的困難家庭,應逐步列入廉租房解困對象,採取適當補貼支持向市場租房,逐步消除住房“夾心層”。 
五要採取措施抑制投資炒房帶來的“泡沫需求”。 政府宜採用金融、稅費政策抑制購買第二套住房的投資者,如通過對購買第二套住房和大戶型購房者加大首付比例、貸款利息、交易時間限制、交易稅費等政策,來抑制投資購房和非理性住房消費。 
  (四)因地制宜、實事求是地制定實施異地調動、軍轉乾部的住房管理政策2003年7月中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合轉發了《建設部、中組部、財政部關於異地調動干部住房管理暫行規定》,對異地調動干部承租或購買現住房、申請領取購房補貼、建立臨時周轉住房制度、建立調動干部住房檔案、嚴肅住房紀律等方面作了具體規定,並規定由各省、市、區結合實際情況制定實施辦法。 筆者認為,省、市、區在製定實施辦法時應實事求是、因地制宜,切實保證異地調動、軍轉乾部能住得上、住得起房。 由於住房價格的持續上漲,應適時調整補貼標準,對原工作地退出房改房產權的應不受准購條件限制優先供應經濟適用住房。 
  (五)加快研究制定住房維修基金使用管理辦法,充分發揮住房維修基金的作用制定住房維修基金使用管理辦法,要注重界定清楚,操作簡便,尊重現實。 在許多老城區未成立業主委員會前,如何採取過渡辦法,對原產權交叉的住房如何採取措施,使住房維修基金的功能得到有效發揮,房改、建設、財政部門要加強調查研究,盡快制定相關辦法,滿足住戶住房維修的需求。 
住房制度改革,經過十多年的實質運作,住房基本矛盾已解決,已初步建立了新型的住房制度。 但住房商品化、社會化、分配貨幣化過程中困難依然存在,一些新的矛盾又逐漸顯現,需要從政策上、服務上逐步完善解決。 住房改革的任務依然還很重,要完成這項改革尚需時日。
  參考資料
1.國務院轉發今年體制改革重點深化住房制度改革將出方案. 中國經濟網. 2015-05-18 
2.深化住房制度改革方案正在起草中.中國經濟網 . 2016-03-15
3.中國住房制度改革造成的一些歷史遺留問題   . 淄博房子網



另附【新圖博館】實然觀

  〈住〉集中析判現今兩岸的土地住宅/城鄉建設,至於中國傳統建築、可參見前述:其實中國也重視文物保存、奈何木質不耐水火蟲尤其常毀於中央集中保存之結構、加上更重視文化精神/自然和文字之繼承如詩云「荒涼古廟唯松柏」再加碑,而日本則長期地方封建分散保存又重視集團繼承而中國則富不過三代、即使如此也難免大規模毀損,故奈良唐建築多重建於宋、京都宋建築多重建於元明,木溫潤在古代中國象徵生命故多用於陽宅、石冷硬故反之、但如今中西又反之、尤其美國年年不少木宅毀於火風蟲但為美國夢仍續建、中國反而建高樓以節木省地,相對於中國園林的「借景自然」、日本自古的「枯山水」則顯「工匠精神」式人造自然,至今亦然、同用片石砌牆、中國王澍的建築就比日本隈研吾自然,安藤忠雄的清水牆建築可類比、眾多台灣哈日建築師與中國的清水牆、誰較自然。(至於哈日哈西的公知大V噴子、不時噴選「中國十大丑建築」,只能說是不了後現代建築、還有不知國外類似選拔比如電影金酸梅獎之嬉笑性、而在道貌岸然地亂噴一通。)
  兩岸土地住宅/城鄉建設的巨差之因,除了「政府廉能」與否(大陸的拆建不只比台灣少官商勾結、且多先建後拆、如三峽大壩上百萬移民居住和生產之拆建)、還有土地制度公私有之別,反中者以土共鬥地主、將全大陸土地充公、造成人民公社吃大鍋飯,改革開放若不將土地私有化、將限制大陸的土地住宅/城鄉建設,實踐結果相反、大陸後發先至、為何?
  從人的實然占有欲、可看穿台灣(全球民主地區皆然)打著弱勢/居住/土地/環境等應然正義者,實則是反對黨(台以民進黨為主)與其同路人(各式社運團體)共犯結構下、為達到奪權之政治目的之不擇手段地為反對而反對,等它一上台、又背叛其同路人、亂拆濫建、只有政權沒了正義,但這些同路人因國族意識形態(如台獨)、「被叛千遍也不厭倦」地、以「從群眾→社會→新社會→民間→市民→公民→到新公民等運動之名」一再自欺欺人、為主子的劣政合理化,政黨惡鬥的結果當然是土地住宅/城鄉建設之敗壞了,連預防地震之城市都更也寸步難行。
  大陸為何每年能以近千萬戶更都(棚戶區等之改造)超世界級速度進行城鄉建設呢? 除了「政府廉能」「先建後拆」外,巨大的實然利益誘因(拆遷戶多變拆遷富)、逼使極少數釘子戶成為人民公敵,若Rawls《正義論》式的應然正義原則(以各種方式補平弱勢者的社經弱勢)仍說服(中國式協商民主)不了史上最牛釘子戶,那就依法行政、判決後再拆、而台灣連最高法院都釋憲袒護土地私有權不可因公益而被拆。靠搞土改社運起家的中共、更了所謂的維權人士是啥貨色,自然會堅拒這些律師和NGO(非政府組織)搞維權,當然這得自己先以「廉能」解決大多弱勢者之社經弱勢、讓維權者失去群眾基礎,為了防患維權點燃星火燎原、必要時可刑之以法。
  就這樣,大陸改革開放四十年來、完成了人類史上最大最快的土地住宅/城鄉建設(扶貧/醫保/勞保/教育/高鐵/高路/軍民科研製造…等皆然),讓國外的反中者驚訝之餘、只能扯些「人權/環保/古蹟」等的、看能否扯中國崛起的後腿,結果當然是意淫、這些應然對大多中國人無感(更何況習上台後加大了環保和文化建設)。相對的,公知大V噴子噴出的「教育/醫保/房產等三座大山壓力山大」卻對到城市就業的藍白領很有感,因為他們是回不去原鄉享受耕地宅基地、又享受不到本城人才有的「教育/醫保/房產」,所以即使高工資也心生不滿,中國政府消極的因應之道是、打通城鄉的教育/醫保、壓抑城市房價,但房價很難控制、因傳統農業文明家族主義的「有土斯有財」「結婚得有新房」和十三億人奔城市的剛性需求(造成中國有全球最高的房屋自有率:鄉村近十成/城鎮超八成)支撐著房價(此即西方[含哈西者]常以自己的「空屋率」「收入房價比」經驗、會誤判中國房地產泡沬和鬼城又忽變人城)、再加大量民間游資投機炒作,使得政府「房屋是住的而非拿來炒的」之承諾很難落實、即使官民合作大量增建打工者/藍白領所需之廉租房/社會宅/員工宿舍、或再以房產稅打壓炒作。
    但理盲濫情的「教育/醫保/房產等三座大山壓力山大」輿論界又可能是中國的「XX陷阱」之一,如同台灣已處經濟開發且理性專業的馬英九政府不敵理盲濫情的民粹、2016被靠民粹上台的蔡英文綠獨政府苦毒、才後悔「馬善被人騎」而懷念善馬、可惜世上沒有後悔藥,克服理盲濫情的輿論之道在:以造謠罪誹謗罪對付不實的言論新聞自由,鼓勵並創造理性客觀的輿論生態(如上述消極地解釋為何房價很難控制之故、更重要是下述積極地新城鎮農村建設)、以扭轉理性民意常有的「沈默螺旋」理性民意常有的「喧囂龍捲」。
    大陸的「新城鎮農村建設」有土地公有之條件、再加廉能政府,以現有建設成績來看、也能比台灣後發先至(台已進行過N次農改但因老農私有地之零碎化加農地炒作而失敗),但大陸嚴禁耕地炒作、而只能移轉耕作權給、交付保證金的專業農戶(政府培訓有照證的職業經理人),如此一來、既解決了農村老農空洞化、加速農村城鎮化、吸引出外打工/藍白領回家、加速農業現代化更有本錢應對外國農產品競爭(故比台日更敢與東協等簽自貿、大陸是單向對東協農產品零關稅)。
 
 
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